재건축 재개발구역 새아파트 매매시 유의사항[부제: 미등기라 싸다구요?]

얼마전 더워진 날씨에 손 부채질을 하며

동료들과 함께 새아파트 임장을 간 적이 있었습니다.

 

 

새 아파트, 초 역세권, 수영장까지 갖춘 커뮤니티 시설임에도 불구하고

가격이 상대적으로 싸게 느껴져서 단지를 선택했다는 동료와 함께

부동산에 들러 매물도 보고 이런 저런 이야기를 하던 중

사장님께서 이런 말씀을 하십니다.

 

사장님: 이거 등기치면 분명 지금보다 더 비싸져요 지금이 싼거야~

 

나: 네? 사장님 그럼 이건 등기가 안된거란 말씀이신건가요?

 

사장님: 네. 아직 등기가 안나왔어요

 

나: 입주한지 4년이 되어가는데 아직 등기가 안 되었다구요??

 

 

미등기 매매는 입주 전 아파트만 있는 줄 알았던 저는 입주한지 4년이나 지난 아파트가 아직

등기가 안되었다는게 이해가 안갔습니다 (여전히 모르는게 너무 많다...ㅜㅜ)

 

내용인즉, 재개발 당시 강제로 현금청산을 당한 이들이 토지수용에 문제가 있었다면서

조합을 상대로 수용재결 무효소송을 진행했고 판결 결과

현금청산자들과의 소송 및 협상 등의 문제로 법원이 청산에 대해서는 무효로 판결했지만

보상금은 양쪽이 합의할 것을 권고했다고..

 

결국은 현금청산을 당한 사람들에게 배상을 해야 한다는 건데

이렇게되면 조합원은 추가분담을 내야하는 경우가 생기게 됩니다.

 

 

<입주 8년만에 소유권 보존등기가 완료된 행당4구역을 재개발한 행당두산위브>

 

 

 

자, 그럼 우리가 만약에 이 아파트를 산다고 하면 무엇을 주의해야 하나?

 

해당 물건이 조합원 물건인지 일반분양 물건인지를 파악해야겠죠?

 

조합원 물건이라면

추후 추가분담금을 내야하는 경우가 발생하게 됩니다.

 

이때 추가분담금은 얼마정도가 되는지도 미리 계산해 볼 필요가 있습니다.

안나오면 좋지만 만에 하나 분담금이 발생하게 된다면 매매금액+추가분담금이 총 가격이 되기 때문이죠

 

예를 들어 매매를 10억에 했는데 추후 분담금이 3000만원이 나왔다면

결국 나는 10억이 아니라 추후 낼 분담금까지 계산해서

10억 3000만원 짜리 아파트를 사게 되는 셈인거죠.

 

 

그렇다면 추가 분담금은 어떻게 계산하나?

보통 권리가액의 10% 정도 라고 생각하면 된다고 하는데요

예를 들어 권리가액이 3억 이었다면 3억*10%인 3000만원이 더 추가분담금이 되는셈입니다.

 

 

그럼 일반분양 물건이라면

조합원 물건의 경우 종전토지가 존재하기 때문에 등기를 확인하는 데 큰 문제가 없습니다.

하지만 일반분양분은 등기가 없어 매도인의 대출 규모를 확인할 수 없죠

매도인에게 분양계약서 원본이 없다면 은행이 대출을 조건으로 계약서를 갖고 있을 확률이 높기때문에

은행에 전화해서 원본을 확인하고 대출규모를 파악해야 합니다.

 

집주인이나 중개업소가 분양계약서를 소유하고 있다면 대출은 없는 상황이지만

그래도 원본을 반드시 확인해야하는데요

여러 사람에게 중복해서 판매하는 이중삼중 거래 가능성도 있기 때문입니다

분양계약 당사자인지 신분증 등을 통해 확인하는 절차도 꼭 챙기셔야 하구요

 

 

 

 

 

 

그럼 이런 미등기 아파트에 전세로 들어갈경우의 주의할 점은?

 

1.아파트 공급계약서상의 명의자가 집주인이 맞는지 확인

새로 입주하는 아파트로 전세 계약시 수분양자(또는 분양권 인수자)와 임대인(집주인)이 동일한지

확인해보셔야 합니다.

기존 아파트의 경우 등기부등본으로 확인이 가능하지만 미등기 상태에서는 확인이 어렵기 때문이죠

그래서 계약전에 꼭 아파트 공급계약서와 신분증등을 집주인에게 요구하셔서 확인하고

건설사,시행사에 아파트 공급계약서상의 명의와 주민등록번호 등이 일치하는지 인적사항을 확인해야 합니다.

 

2. 문제가 될 만한 사유가 있는지 확인

집주인이 전세보증금의 합 만으로 잔금을 납부할 수 있는지 ,추가로 대출을 한다면 전세자금대출과 대출금의 합이

집값의 70%를 넘지는 않는지 확인이 필요합니다.

 

3.가압류가처분 등이 있는지 확인

일전에 전세계약시 주의사항으로 말씀드린적 있는 내용인데요

 

[전세계약 전 주의사항] https://cafe.naver.com/wecando7/861267

문제는 미등기인 이런 경우는 등기부등본이 없기때문에

가압류 가처분등을 등본으로 확인을 할 방법이 없다는 거죠

미등기 물건의 경우

건설사나 조합등 분양주체에 직접 확인해 보는 방법밖에 없습니다.

 

4. 전입신고 및 확정일자 받아놓기

미등기건물도 대항력을 갖추면 주택임대차보호법의 적용대상입니다.

미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만 임차인은 입주와 동시에 주민등록 전입신고,

계약서상 확정일자를 받아놓으면 대항력과 우선변제권을 가지게 되어 보증금 보험을 받을수 있습니다.

 

 

이 모든 것을 확인 또 확인한 후에 마지막으로 해야할 안전장치!

바로 특약사항 넣기입니다

 

계약서 작성할때 특약으로

'문제 발생시 계약을 무효처리하고 위약금을 지급한다'는 조항을 명시하면

이것으로 모든 것은 올킬!!

만에 하나 놓친 사항이 있더라도 특약의 위력을 발휘할 수 있으니 조금이라도 찜찜한 사항이 있다면

꼭 특약을 챙기시길 바라요^^

 

 

이쯤되면 의문이 생깁니다

 

이렇게 어렵고 복잡하고 위험부담까지 있는데 굳이 미등기 새아파트를 사야하는 이유가 있나요?

 

미등기 아파트 매매를 찜찜하게 여기는 매수인들이 많고 아무래도 거래 과정 또한 번거롭다는 점,

매수인들의 담보대출이 불가능하다는 등의 단점이 있지만

일단 등기가 나면 대출이 풀리고 안정적이니 등기후에는 가격이 뛴다는 점이죠

미등기라는 이유로 이런 아파트들은 보통 시세보다 싼 가격에 거래가 됩니다.

새아파트인데 시세보다 1-2억이 싸게 나오는 경우가 있다보니

다들 위험을 감수하고서라도 수익을 위해 미리 사두려는거죠

 

내가 계약하려는 아파트가 미등기인지 아닌지 알아보는 방법은

공시지가가 있는지 없는지 미리 부동산 공시지가 홈페이지를 통해 확인하는 방법이 있구요

또 하나는 그냥 부동산에 전화해서 물어보세요^^

 

 

[국토교통부 부동산 공시가격알리미] https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/nfSiteLink.htm

 

공시가 나오지 않은 아파트는 거의 미등기일 가능성이 높습니다.

혹시나 새아파트라고 좋다고 계약했는데 공시가가 없다면

미등기 물건이구나 생각하셔야 해요.

 

늘 그렇듯 내 재산은 알아야 지킬수 있습니다

 

귀찮다고 넘기지 말고 꼭 공부하고 알아보고 계약합시다^^