재개발,재건축 사업을 알아보자_매수시 유의사항 (2편)

날씨가 점점 뜨거워지며 여름을 향해가는 가운데

아직 부동산 시장은 날씨와는 반대상황인듯 한데요

 

오늘은 지난번 알아 본 재개발 ,재건축 사업의 기본 과정에 이어

재개발,재건축 사업 투자시 유의할 점에 대해

간략하게 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

 

재개발과 재건축에 투자하는 이유는 바로

일반분양보다 싸게 분양받아 시세차익을 더 많이 얻기 위함이죠

 

그렇다면 재개발과 재건축 지역에 있는 집을 사기만 하면 다 되는 것일까?

 

재건축 재개발 지역에서 아파트를 분양받기 위해 살펴야 할 몇 가지 주의사항을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

# 지분이 쪼개진 시점이 언제인가

 

아직 집이 허물리지 않은 주택이 보존된 상태에서 건축물을 매수시에는 반드시

해당 물건의 등기사항 전부증명서와 건축물대장을 살펴봐야 합니다.

 

이유는 재개발&재건축투자는 지분을 얼마나 가지고 있는지가 가장 중요한데요,

등기사항전부증명서에서 지분을 확인할 수 있기 때문이죠.

 

또한 건축물대장을 통해 지분이 쪼개졌는지, 쪼개졌다면 언제 쪼개졌는지 등을 알 수 있습니다.

(현행규정상 2003년 12월 30일 이전에 쪼개진 것만 인정!)

 

 

 

 

여기서 잠깐!

지분 쪼개기가 무엇인가?

 

말 그대로 하나의 지분을 여러개로 나누는 것을 의미 하는데요

한 채의 집(다가구)을 여러 채의 집(다세대)으로 쪼개 여러 사람이 하나씩 나눠 가진 경우입니다.

즉 다가구주택에서 다세대주택으로 바뀌게 되는 거죠

 

 

예전에는 이렇게 한 집을 여러개로 쪼개어 각각의 주인세대로 나뉘는 경우 각각 세대에게

모두 새 아파트 입주권을 주었지만

 

이렇게되면 문제점이 모두 다 집을 쪼개 새아파트로 들어가고 싶어하게 되니

아파트 입주권보다 조합원이 훨씬 더 많아지게 됩니다.

그래서 2003년 12월 30일 이후로는 지분 쪼개기를 사실상 인정하지 않고 있습니다.

 

또한 지분이 있다고 하더라도 모든 경우에 원하는 평형대의 아파트를 주지는 않구요

이때 전용면적이 60㎡이상인 경우에만 평가금액에 맞는 전용면적의 아파트를 주고,

쪼개진 전용면적이 60㎡이하인 경우에는 전용면적 60㎡이하인 아파트나 임대아파트를 주게 됩니다.

 

 

 

 

 

#분양신청시점에 분양신청이 가능한지 아닌지 확인할것

 

이게 무슨 말이냐면요,

투기과열지구 안에서 재개발 또는 재건축으로 조합원 분양 대상자가 됐거나,

아니면 그 재개발,재건축으로 일반분양한 것에 당첨된 이력이 있다면 투기과열지구 안에서는

5년동안 분양 신청을 할 수 없게 하는 규정. 즉, 재당첨제한 규정이 생겼습니다.

 

 

자신뿐만이 아닌 세대가 모두 재당첨대상에 제한이 되니

만약 그런 세대에 속한다면 분양신청 전 현금청산을 하셔야 합니다.

만약 이런 입주가 되지 않는 물건을 매도자가 상황을 모르고 입주권이라고 판매를 한다면

이걸 산 매수자는 분양신청을 할 수 있을까?

 

당연히 안됩니다.

 

매수시 이런 사항을 파악하기가 사실상 쉽지 않은데요

재개발, 재건축은 그만큼 위험부담이 크다는 것을 다시 한 번 확인하게 되는것 같습니다.

 

 

 

 

 

#재개발 구역내 다주택자인가?

 

2009년 8월 7일 이후 설립인가를 받은 재건축,재개발 정비사업지구에서

한사람이 여러 토지나 주택을 보유한 경우 1가구에 대해서만 분양권을 주고

나머지는 현금청산하도록 법이 개정되었습니다.

 

이때 2주택 이상 다주택자의 물건을 사게 되면

추후 분양권을 받을수 없는 이른바 '물딱지'를 사게 되는 것이죠

 

법이 점점 개정되면서 2017년 6월19일 대책 이후에 과밀억제권역 여부와 상관없이

2017년10월24일 기준 사업시행인가 신청을 못한 재건축 단지부터

가구당 분양 가구 수를 1주택으로 제한하게 되었습니다.

 

 

 

그렇다면 다주택자의 물건을 산 경우 현금 청산을 당하지 않는 방법은 없을까?

 

첫째, 다주택자가 보유한 물건을 다 사버리던지

둘째, 본인을 대표조합원으로 설정하던지

셋째, 안그럴것 같은 매도자를 잘 가려내던지

라는 어이없는 방법들만 있다는 슬픈 현실입니다

 

그나마 우리가 매수시 할 수 있는 건 계약서에 <특약사항>으로

'조합원 자격을 취득하지 못할 시 민형사상 책임을 매도자가 진다'는 내용을 추가하는 것 정도입니다.

 

 

요즘같은 시장에서는 이렇게 위험부담을 안고 조합원 입주권을 사는것보다

그냥 이미 분양된 아파트에 가서 분양권을 사는게 더 낫지 않은가 하는 생각을 해봅니다

(미분양이 슬슬 나오고 있다고 하니...^^;)

 

 

당장 투자하지 않더라도 재건축, 재개발 투자시 유념해야할 점이 너--무 많다는 것만 알아둡시다!