재개발,재건축 사업을 알아보자 (1편)

서울을 임장 하다보면 공사중인 곳이 많다는 것을 느낍니다.

과거 아무렇게나 막 지어졌던 집들이 하나둘씩 허물리고 먼지가 날리더니

어느 순간 새아파트 대단지로 변신해 있는 그야말로 천지가 개벽하는 곳들이 늘어나고 있는것 같습니다.

 

 

재개발 재건축은 전혀 알지 못하는 무지랭이라

혼자 정리하며 알게 된 것들을 한 번 써보려고 합니다.

 

이미 난 다 안다, 투자까지 해봤다 하시는 분들은 그냥 스킵하셔도 될 것 같습니다 ^^

 

 

 

/ 재개발 재건축 뭐가 다르지?

 

재개발과 재건축은 도시가 정비되고 새것이 된다는 점에서는 같은 맥락이지만 엄연히 다른 사업입니다.

 

재개발은 기존의 낡은 주택뿐만 아니라 도로, 공원, 상하수도 등 기반시설까지 정비 및 개발하는 것을 말하고

재건축은 단순히 낡은 주택을 위주로 개발하는 것을 말합니다.

 

그래서 재개발은 도시계획을 거의 새로하는 것이기에 공공사업의 성격이 강하고

재건축은 집만 새로 짓는 거라 민간사업이 되는 경우가 대부분입니다.

 

(ex. 재개발: 청량리 재정비 촉진지구 vs 재건축: 개포 주공2단지 -> 래미안블레스티지)

 

 

클린업시스템 http://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainPage.do 에서

서울 어디가 재개발이 되려는지 한 번 크게 훑어봅니다.

 

아파트가 많은 강남, 목동은 확실히 훤-한게 보이시죠?

이런 곳은 기존 환경이 좋아 낡은 아파트만 재.건.축 할 곳이지 재개발 해야할 곳은 아니라 의미.

이제 재개발과 재건축이 확실히 이해되시죠?

 

 

 

 

/어떻게 진행되나

 

 

1.기본계획수립

시를 어떻게 개발 할 것인지 기본 계획을 세우는 단계로 변수가 많습니다.

 

 

2.구역지정

재개발을 할 수 있는 구역으로 시장 군수 구청장이 지정하거나,
집주인과 땅주인들의 동의를 얻어 구역 주민이 해당 지역을 재개발 구역으로 지정해줄 것을
시장 군수 구청장에게 구역지정을 받는 단계입니다.

 

3.추진위원회 구성

조합이 설립될 때까지 준비단계로 집주인과 땅주인 1/2 이상의 동의를 얻은 후 시장의 승인을 받아야 합니다.

 

4.조합설립인가

집주인과 땅주인 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상을 차지하는 토지 주인에게 동의를 얻어 시장에게 조합을 설립하겠다고 신청하고 인가를 받는 단계입니다.
철거비용과 신축비용, 아파트의 설계, 그에 따라 예상되는 추가부담금 등을 땅주인과 집주인에게 알려야 합니다.

 

 

 

5.시공사선정

여러 건설회사를 상대로 경쟁입찰을 실시해 시공사를 선정합니다.

 

6.사업시행인가

조합원의 동의를 얻어 재개발사업의 진행에 대한 사업시행계획서를 시장에게 제출하고 그에 대한 인가를 받는 단계입니다. 이때의 계획은 구체적인 계획이 아닌 하나의 큰 밑그림이라고 보면 됩니다.

 

7.조합원 분양신청

분양신청 기간 및 그 밖의 사항을 집주인과 땅주인에게 통지하고, 그들에게 분양신청을 받는 단계입니다.

 

8.관리처분계획인가

아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건과 분양평수 등을 정합니다.

조합원이더라도 아파트를 받을 여건이 안되면 현금청산되고 아파트를 받더라도 원하는 평형대를 분양받지 못할 수도 있습니다

또한 두사람이 공동명의 주택일 경우 한채만 분양 받는등의 세부사항이 결정되고

추가 분담금과 반대로 주택의 가치가 아파트보다 클 경우 되돌려받을 환급금도 결정됩니다.

 

9.이주 및 철거

재개발을 위해 주민들이 이주하는 단계로 이주비는 시공사 및 국가에서 대출해주거나 지원해주게 됩니다.

 

 

10.착공 및 일반분양

재개발 공사를 착수하는 단계로'조합원 분양신청'단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 아파트가 있다면 일반분양 합니다.

 

11.준공 및 입주

아파트 완공 및 입주하는 단계입니다.

 

12.이전 고시

조합원들이 분양받은 아파트를 소유권 이전하는 단계입니다.

 

13.청산

8번의 관리처분계획인가 단계에서 결정한 대로 조합원이 예전에 가지고 있던 주택의 감정가격이 분양받은 아파트 분양가격보다 적으면 분담금을 내고, 크면 환급금을 받습니다. 모든 정산후 조합원은 해체됩니다.

 

 

/ 어느 단계에 투자해야 좋을까?

모든 투자가 그렇듯 재개발 재건축 투자 역시 하이리스크 하이리턴(high risk high return)의 투자입니다.

구역지정에서 사업시행인가까지 2.8년 관리처분계획인가까지 5.1년 착공까지 7년 준공까지는 약 10.6년이 걸린다고 합니다. 최소 10년이상이 걸린다는 얘기죠.

재개발이 확정된 초기 단계, 즉 짧으면 7년 후에 입주할 수 있는 구역지정 이후에 투자해야 가장 많은 시세차익을 볼 수 있습니다.

그러나 구역지정이 된다고 해도 일몰제 등으로 구역해제 또는 폐지 되는 경우도 있어서 잘 결정하셔야 합니다.

 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/03/159821/

 

* 재개발 일몰제란

①토지등 소유자가 정비구역으로 지정,고시된 날 부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회(이하 추진위원회)의 승인을 신청하지 않은 경우

②토지등 소유자가 정비구역으로 지정,고시될 날 부터 3년이 되는 날까지 제35조에 따른 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

③추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

④조합이 조합설립인가를 받은날 부터 3년이 되는 날까지 제 50조에 따른 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우

⑤(토지등 소유자가 시행하는 재개발사업으로서) 토지등 소유자가 정비구역으로 지정,고시된 날부터

5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우

 

 

 

너무 복잡하고 알아야 할 것도 많은 재건축 재개발 사업이지만

하나씩 차근차근 알아가다보면 어렵지 않을것 같아요

(물론 투자를 하시라는 이야기는 절-대 아닙니다 ^^)

 

다음편에는 재개발재건축 투자시 알아야 하는 것들에 대해 다시 글을 이어가 보도록 하겠습니다.